调控下，一些房地产开发商尝试销售与经营模式转型。图为泉州海悦府地产组织的“试住体验”活动，将房子从销售转变为短期租赁经营的方式。 苏子/供图
（文/本刊记者 林锦旺）从2016年8月至今年5月，短短的8个多月时间，泉州房地产市场却经历了从高速增长到极速放缓的“逆转”。据泉州市统计局公布的数据显示，从2016年9月至12月，商品房(住宅)销售额每月增长量在41.2%~53.9%之间，其中12月的同比增长为41.2%;到了今年2月同比增长额则达到了82%，但是从3月开始增速突然放缓，到了4月增速回落到了68.6%;商品房(住宅)待售面积也出现了“过山车”似的变化：从去年9月至12月一直处于增长态势，最高同比达37.6%，今年2月则开始出现负增长，4月同比下降了16.8%。
“泉州局势”是全国房地产市场的“缩影”。近日，国家统计局发布的数据显示，全国商品房销售额同比增幅连续7个月收窄;数据还显示，1~5月，商品房销售面积54820万平方米，同比增长14.3%，增速比1~4月回落1.4个百分点。同时，央行公布的5月人民币信贷数据显示，被认为主要是房贷的中长期住户部门贷款报4326亿元，系连续第二个月下行。
房地产市场从全国范围出现的“高热”到“冷却”的过程，与去年10月份开始的强调控相关。近3个月以来，在从中央到地方密集出台的层层调控政策下，房地产市场出现了哪些变化?对从供给端的相关行业到需求端的消费者而言，他们的心理出现了哪些变化?涌现出了哪些新的声音?
为回答这些问题，以泉州为“管窥全豹”的“样本”， 近日，记者通过广泛走访发现，不管是地产从业人员，还是购房者，都对房地产的未来不约而同地发出了“理性的声音”。
调控
政府银行“双手并举” 从“放宽”到“严限”
此前，房地产市场有多“热”?泉州地产从业人员的说法可见一斑。据泉州市房地产经纪人协会相关人士透露，从去年8月到12月，不少中介公司的门店数量涨了一倍之多，以如是地产公司为例，该公司从原来的16家店一下子翻一番，扩增至33家;而据泉州某知名地产开发公司销售经理透露，去年12月中旬，该公司旗下某个楼盘开盘，几分钟100多套房子便订购一空。
类似泉州的中小城市如此，更遑论北上广深等大城市，“一房难求”一度成为全国不少城市房地产市场的普遍现象。对此，不少业内人士忧心忡忡，楼市犹如飞速狂奔的野马，将诱发投机炒房、购房等不理性因素，难保不会有“脱缰”的一天。
就在此时，中央出手了。2016年12月，中央经济工作会议召开，会议明确了2017年中国楼市发展方向，强调了要促进房地产市场平稳健康发展，坚持“房子是用来住的，不是用来炒的”的定位，同时要在宏观上管住货币，微观信贷政策要支持合理自住购房，严格限制信贷流向投资、投机性购房。
不久，监管层紧跟这一定位约谈了部分银行，要求控制房贷规模。
紧接着，3月17日，北京市率先出台“认房又认贷”调控升级政策：二套房首付比例提至60%，这类人群包括在本市已拥有1套住房，还包括在本市无住房但有商业性住房贷款记录或公积金住房贷款记录的，购买普通自住房的居民。随后短短几个小时内，石家庄、郑州、广州等城市，相继公布政策并于18日开始施行。与政府相互呼应，银行层面也开始发力，越来越多银行压缩房地产贷款规模，上调利率。
“3·17新政”之后，各地方政府调控政策轮番出台。以泉州为例，两个月内连续出台了以“限”为特点的10多项措施。
4月10日，泉州市住房公积金管理委员会首次出台住房公积金调整政策，除了上调公积金二套房首付外，还将最高贷款额从80万元调整至60万元。
一周后，泉州继续出台“限购限售”政策，规定从4月17日后办的房产新证2年内不得再次交易，另外，非大泉州户口只能买一套房子。
5月3日，“拒贷”新政出炉：凡是名下有2套房的家庭，第三套房不得办理公积金贷款;另外，户口要落户泉州一年、个税缴满一年后才能买房。
在政府宏观调控之下，银行的微观调控也紧随其后。
泉州多家银行已陆续调整放贷利率，多数银行首套房贷利率折扣已从之前的9折调整成为95折，更有一些银行筹备执行基准利率。
某商业银行泉州分行相关部门负责人表示，随着楼市调控手段的接连出台，迫于贷款额度等实际原因，现在不但利率逐步走高，而且贷款额度紧张，不少银行的当月房贷额度在上旬就会用完。
业内人士预计，未来不排除有更多在泉银行进一步回收折扣，甚至执行利率上浮，而且额度的紧张情况将会持续一段时间。
供给
“优胜劣汰”机制生成 从“退客”到“捂盘”
政府宏观调控和银行微观调控“双手并举”的调控政策，形成了“挤压机制”，有效地为楼市降温，受到影响的首当其冲便是房地产供给端的相关行业。
某国有大型商业银行泉州分行相关负责人告诉记者，由于住建局存量房网上限签政策的出台，加上房贷额度紧张等因素，导致了放贷时间的延长。在这种情况下，为了保证房贷的精准投放，银行不得不对贷款申请人进行审查，除了征信之外，还要调查职业、还款能力等，对合理居住的购房需求，一般会优先考虑。
该负责人表示，这样一来，有些购房者过去正常情况下两周内可以申请到贷款，现在要等上个把月甚至更长，对于那些不符合审查要求的购房者，可能难以申请到贷款，银行一般会与开发商沟通，并退回这部分客户的贷款要求，于是，便出现了“退房”现象：因客户无法申请到贷款，迫于资金压力的开发商只好将首付款退给客户，并要求客户将房子退回。
对此，泉州本地某地产开发公司营销副总深刻地感受到了其中的变化：“3个月前，我们经常劝退摇不到号的客户。如今，一些好不容易排队买到房子的客户却不得已提出‘退房’请求。”
“限令”当头，银行贷款的不确定因素，让不少开发商选择了“等待”。市区一家地产公司开发的某楼盘1期在3月份开盘一天内全部售罄，本来计划二期在6月份开盘，调控政策下来之后，该公司只好将开盘时间一再推延，记者问及大概延至什么时候，该公司营销经理说：“目前还未确定。”
以楼盘销售为主营业务的房地产代理公司同样深受调控影响。这些公司处在开发商的下游，与开发商之间唇齿相依，又由于代理公司缺乏更多的利润渠道，楼市的缩放关系着它们的生死存亡。
成立于2005年的泉州阳光海岸地产是本地房地产代理公司之一，该公司总经理助理谢先生告诉记者，2013年也出现过一次集中的房地产调控，调控开始至2014年这期间，泉州代理公司纷纷“洗牌”，“将近20家的代理公司，似乎一夜之间只剩下了不到5家。”他认为，“这次调控比2013年的调控更严”。
