摘要
大家期盼已久的降低存量房贷利率即将落地，为那些率先实行的银行点赞，这是善政。
2023年以来，存量与新增房贷利差大，居民收入就业形势不容乐观，居民提前还贷现象大幅增加，调降存量房贷利率呼声高涨。
【资料图】
由于利率持续下行，几年前的存量房贷利率和当前的利率差距在20%以上。
7月14日，央行表示，按照市场化、法治化原则，支持和鼓励商业银行与借款人自主协商变更合同约定，或者是新发放贷款置换原来的存量贷款。
8月4日，国家发改委、财政部、中国人民银行、国家税务总局联合召开新闻发布会，指导银行依法有序调整存量个人住房贷款利率。
8月21日，全国银行间同业拆借中心公布LPR报价：1年期降10bp，5年期利率维持不变。降短期不降长期LPR利率，缓解银行息差压力，打开存量房贷利率调降的空间。
近期多家银行表态将调整存量房地产利率。交通银行召开个人住房贷款存量利率调整项目启动会，将存量房贷利率调整纳入工作日程。招商银行和中信银行也公开表示，针对存量房贷利率下调已制定预案，兼顾银行业务发展、“因城施策”和公平性等多方面因素。此外，农业银行、建设银行和华夏银行等纷纷做出最新表态，密切关注监管指导和市场动向，推进后续相关工作的开展。
下调存量房贷利率必要性上升，有助于帮助居民减轻还贷压力，度过暂时的困难，对银行而言可减少提前还贷造成的利息损失，同时有助于银行留存优质客户。
存量房贷利率如何降？1）直接方式是变更合同条款，间接方式是“以新换旧”。存量利率调整幅度、是否可跨行“转按揭”等仍待具体方案出台。2）根据2008年经验，从政策提出到银行落地仍需一段时间。3）个人房贷占比小、净息差较大的银行受影响小，更可能先试先行。
建议加快出台方案及细则，调降存量房贷利率。同时，对调降存量房贷利率的银行给予政策激励，如定向降准、结构性货币政策工具补贴等。
要下雨了，货币政策、房地产政策、资本市场政策全面转向友好，未来将逐步加码，提振市场信心，是该全力拼经济了。
正文
一、存量与新增房贷利差大、收入就业形势严峻，居民提前还贷现象增加
1、LPR下降、加点部分下降造成存量房贷利率与新增房贷利率差距较大。个人房贷利率定价方式主要有两种，一是固定利率模式，二是“LPR+加点”浮动利率。如果购房者选择浮动利率，一般贷款利率会在合同约定的“重定价日”调整，调整内容是LPR，加点部分在合同期限内一般不变。
一方面，LPR不断下降导致此前购房者利率与当前购房者利率差异。2019年10月-2023年8月，LPR从4.85%降低65个基点至4.20%。另一方面，存量房贷加点多，新增房贷不加反减。存量与新增房贷加点部分差距也扩大了存量房贷与新增房贷利差。
2、国内外宏观环境复杂多变，经济复苏放缓、动能减弱，居民就业收入预期不稳，倾向降低负债、减少利息支出。受美联储加息、俄乌冲突等影响，中国经济增速放缓，二季度两年平均增速仅3.3%，居民对未来就业、收入预期存在不确定性。
根据央行城镇储户问卷调查，2023年第二季度，居民对未来的收入感受指数、收入信心指数环比分别下降1.0、1.4个百分点。就业预期指数较一季度下降3.6个百分点，43.7%的居民认为“形势严峻、就业难”或“看不准”。因就业、收入预期下降，居民倾向减少投资、消费，增加存款、降低负债，从而选择提前偿还存量贷款。
3、股市、楼市低迷，居民投资收益率下降，存量房贷利率与金融资产投资收益率倒挂，原用于投资的闲置资金被转用于提前还贷。
从股市看，2023年以来，股市主要指数表现低迷。上证指数、中证500指数、沪深300指数、深证成指、中国香港恒生科技指数、创业板指数涨幅分别为+1.7%、-0.5%、-1.7%、-2.7%、-4.0%、-8.5%。
从楼市看，2023年，行业出清仍在继续，一季度积压需求释放后，二季度楼市销售明显下滑，居民信心不足、观望情绪浓厚。
二、下调存量房贷利率有何影响？
存量房贷利率下调直接利好居民端，对银行而言可遏制提前还贷造成的利息损失，有助于银行留存优质客户。
从居民角度看，存量房贷利率下调有助于缓解存量房贷持有者偿债压力，减少提前偿还存量贷款现象，增加居民端可支配收入，提振消费信心，拉动社会总需求增长。
从银行角度看，银行目前亟待解决因提前还贷增长导致的利息损失扩大问题，调降存量房贷利率或是合理解决方案，利润变薄好于利润损失，合理的调降存量房贷利率方案有助于银行留存优质客户。
三、存量房贷利率如何降？
1、下调存量房贷利率早有先例。2008年10月，央行将个人住房贷款利率下限扩大为贷款基准利率的0.7倍，而此前房贷利率普遍为0.85倍。因此，各大银行调降存量房贷利率由85折降至7折。
2、下调存量房贷利率方式有二，直接方式是变更合同条款，间接方式是“以新换旧”。变更合同条款，即银行与购房者自主协商、更改合同内容调降。通过下调加点部分或者加点变更为减点，将较高的存量房贷利率作废，变更为新增房贷利率。“以新换旧”，即贷款置换、“转按揭”，购房者重新申请住房贷款，同时偿还此前高利率房贷。目前，存量利率调整幅度、是否可跨行“转按揭”等仍存不确定性、亟待具体方案出台。
3、调降范围：全面调降存量房贷利率可能性较低，预计阶梯式、差异化调降。根据2008年调降存量房贷利率先例，商业银行在推出下调存量房贷利率细则时，一般配套相关办理条件及限制。本轮针对所有贷款人全面下调可能性较小，调降政策可能向优质客户倾斜。
4、调降时间：预计各大银行需要一段时间做出调整。根据2008年的经验，2008年10月央行宣布新政后，部分银行2009年初才做出调整，在部分地区实行存量房贷优惠利率。从政策提出到落地仍需一段时间。
5、调降机构：个人房贷占比小、净息差较大的银行可能先试先行。房贷占比、净息差水平是影响银行降低存量房贷利率动力的两大因素。房贷占比越高，下调存量房贷利率对银行负面影响越大。净息差越小，调降存量房贷利率将进一步压缩净息差空间。
四、建议：阶梯式差异化调降，定向降准支持
银行可阶梯式、差异化调降存量房贷利率。应对提前还贷潮，下调存量房贷利率是大势所趋。银行应尽快出台具体方案及配套细则，明确两种调降方式的要求、流程等，如规定客户资产规模、限制贷款人提前还款等。可阶梯式差异化降低存量房贷利率，如对2023年6月30日利率仍高于5%的存量房贷，划分不同阶梯，给予差异化优惠政策。
对调降存量房贷利率的银行给予政策激励。下调存量房贷利率会导致银行利息损失，银行尤其是房贷占比高的银行缺乏动力。建议对房贷占比较高的银行予以支持提高银行积极性。如对房贷规模较大的国有行、股份制银行给予窗口指导，鼓励国有行发挥领头羊作用。对积极调降存量房贷利率的银行，可给予定向降准支持。真金白银托底补贴，设立结构性货币政策工具，因调降存量房贷利率造成的利息损失，给予银行等额或部分补贴。
