买套公寓，还没交房就要交物业费?买了别墅3年没住，要交10万多元物业费?最近，厦门发生多起因空置房物业费引发的纠纷，甚至有业主和物业公司为此闹上法庭。
导报记者了解到，厦门不少购房者都有这样的经历，买了房并未立即装修入住，或是长期在外，导致房屋空置。这种情况下，有的空置房业主认为，自己并未入住，也没享受到物业服务，因此要求物业公司减免物业费。但是，物业公司却认为，住没住是业主自己的事，物业费无论如何不能不交。
那么，空置房的物业费怎么算?该不该全额缴交?
遭遇1
别墅3年没住，要交10万物业费？
近日，五缘湾一小区的别墅业主黄先生因房子空置引发一场物业费纠纷。
原来，黄先生于三年前购置了位于五缘湾的一栋两层楼的别墅。当年办理完交房手续后，他就带着老婆孩子去了美国定居。
黄先生不止一处房产，所以这栋别墅也并不急于装修，“我们每年回来一两趟，都会过来看看”。因为没有装修入住，黄先生在2016年收到物业费缴费通知后，提出了质疑。
“一平方米5块5左右，我这个别墅400平方米，一个月就是2000多元，加上什么公摊水电公维金，每月快要3000元。”他算了一笔账，以空置3年来算，36个月×3000元=108000元。也就是说，房子空置三年，他也要付出10万余元。
黄先生说，自己并未入住，别墅院子内杂草丛生，铁门被撬，房子被人当成垃圾场。“他们管理不善，我的物业费更应该少收。”与物业交涉无果，这3年，他只支付了一半的物业费。
不过，该小区的物业负责人说：“不管你住不住，我们的物业工作还是要做的，如果不交，我们只能走法律途径。”
遭遇2
还没收房，就要全额交物业费？
市民罗先生(化名)也遭遇了物业费纠纷，他购买的房子，还没去收房，物业就要求他全额缴纳物业费。
2016年2月，罗先生在同安区环东海域一个在建楼盘购置了一套120余平方米的精装公寓，“我这套房子是买给在老家的父母过几年来养老住的”。罗先生和妻女，住在湖里区。
2017年3月，罗先生接到电话通知可以去办理交房手续。“那段时间我特别忙，心想也不是急着住，房子就先放着吧，等有空再来办理交房手续。”这一放，就是一年多。
今年7月底，罗先生前去同安办理交房手续。交房时，因为物业费的收取，罗先生与物业产生了争执。
罗先生说，物业要求他补交从2017年3月至今年6月间的物业费。“一年半不到，我们没入住一天，就要交物业管理费、公维金、公摊水电等费用，一共要5200多元。”
他认为，那些公摊水电自己一点没用到，物业管理费和公维金也应该打折。罗先生当场提出，应该“打五折”，却被物业拒绝，并被告知，没有足额缴纳物业费，将无法完成交房手续。
物业负责人刘先生向导报记者表示：“按规定，从正式通知交房的时候，物业费就要开始交。”
“我们服务的是整个小区，不是服务某一个业主。而且，并没有规定说不办收房手续就可以不交物业费。”刘先生说，物业所有的人员配备、工作范围，都是面向所有住户，不能以个别住户“住或不住”为理由不交物业费。
观点争鸣
律师：空置房物业费应打折
福建自晖律师事务所林敏辉律师：就空置房物业费打折问题，个人认为应该给予一定的折扣，由于业主并未实际居住，不会用到大厅、消防通道、走廊和电梯或者小区绿化、道路和公共活动空间，也不会对小区绿化、道路和公共活动空间造成损耗。如果还要承担全额的物业管理费，一定程度上缺乏公平。
苏州等地空置房物业费打折的做法，厦门能否借鉴?我认为，这些已经出台规定的城市的经验，值得借鉴。厦门市作为经济特区，拥有一定的地方立法权，可以在不违背上位法的前提下，出台相应的物业管理规定，对空置房如何收物业费、什么情况下可以进行折扣，出台具体的细则。相信此举有利于化解业主与物业公司之间的矛盾，有利于在情理和法理之间找到一个平衡点。
协会：未入住也要依法缴费
厦门市物业管理协会办公室主任童海平：物业服务是针对整个小区的公共服务，物业处理公共事务，管理公共区域，不会因为个别房子空置，减少多少工作量。按照国家的相关规定和厦门目前的物业管理规定以及物业服务收费办法，即使没有入住的小区业主，也要依法缴交物业费。
而且，在实际工作中，有的写字楼和住宅还因为空置，给物业增加了工作量。因为，有的空置房的业主会委托物业帮忙定期打开门窗清扫，定期上门巡查，防止门窗被窃。这些情况下，业主没有入住，不但没有减少物业的工作量，还增加了工作量。
专家：是否打折要区别对待
市政协特邀研究员朱奖怀：物业费“协商打折”，厦门其实也有。我认识的一位老师，他在集美工作，买了一套岛内的房子，几年没入住。物业公司要求他全额缴交物业费，还为此起诉到法院，他拖欠的物业费总额也有几万元，后来，经过双方协商调解，最终这位老师拖欠的物业费按50%缴交。针对空置房物业费的纠纷，有成功调解的案例。这说明，空置房的物业费问题也可以通过协商解决。
针对空置房物业费该不该打折的问题，我认为，这应该分为两种情况，而且要区别对待。
第一种情况，由开发商指定物业公司的，由于物业管理协议未曾与业主协商，不是业主意思表示，而且空置房业主没有享受部分物业管理服务，那么物业管理费应当允许协商打折。
第二种情况，物业公司是业委会自己找的，如果业委会在跟物业签协议时，没有约定空置房物业费怎么算，那么空置房业主就不能不交费。
我认为，应当呼吁政府出台政府规章规范物业服务内容，包括如何规范空置房物业费缴交的标准。
他山之石
这些地方空置房物业费可打折
●苏州
2014年7月1日起实施的《苏州市物业服务收费管理实施细则》规定：新建普通住宅前期物业管理期间，业主办理入住手续后未入住或未使用，并事先书面告知物业服务企业的，在不超过24个月的时期内，物业公共服务费按70%交纳，优惠期超过24个月的可由双方协商确定。
●甘肃
根据2010年9月3日讨论通过的甘肃省人民政府关于修改《甘肃省物业管理办法》的决定的第二十九条规定：建设单位未售出的及业主购房未入住的空置物业，应当缴纳物业管理费用。缴纳比例为收费标准的70%，但不得因此而增加其他业主的负担。
●湖南
根据湘价服〔2010〕76号《湖南省物业服务收费管理办法》第十九条规定：已办理交付手续但未使用的物业，物业服务费按照90%交纳。
●南京
《南京市物业服务收费管理实施办法》明确了业主办理入住手续后长期(连续性6个月以上)未入住的空置物业及入住后长期未使用的空置物业，业主应向物业管理企业书面备案，按规定或约定公共服务费标准的70%缴纳空置物业管理费。公摊水电费部分，空置物业也可以按照70% 来分摊正常的费用。
(记者 陈捷 林毅彬/文 吴晓平/图)
