大幅下跌为“假象”
如果根据二手房东的投诉来看，合肥的房价好像出现了下跌，但是事实情况并非如此。
每日经济新闻记者从多位合肥房地产业内人士了解到，这两天传出的合肥房价出现暴跌的现象，仅仅是部分二手房房东降价挂牌导致，并不能代表合肥楼市的整体现状，特别是新房价格并未出现大幅下跌。
对此，上述孙经理还对记者说：
这些急于降价挂牌的二手房房东，大都是此前杀入合肥的投资客，在合肥出台限购令后，楼市趋于稳定，这些投资客急于抽身，所以选择降价出售房源。但问题是，由于限购令的出台，使得很多购房者开始处于观望局面，购房者买涨不买跌的心理再次出现，这也导致了一些二手房房东即使降价出售，也难以卖掉手中持有的房源。
二手房房东下调价格急于出售，那么新房的价格如何?为此，每日经济新闻记者从多家目前在售的合肥楼盘了解到，他们并未听说有楼盘价格出现大跌，目前他们在售的楼盘价格，与春节之前，和去年12月份的价格相比，并未出现太大变化。
其中，一家大型房企安徽公司的陈姓经理对记者说：
公司在合肥在售的两家楼盘价格和去年12月份相比，并无太大变化，整个滨湖区和政务新区的新房价格也没有出现网上所说的大跌情况，价格基本保持稳定。可能会有极个别楼盘在春节期间，为了促销吸引购房者眼球，作出了一定的下调，但是下降幅度也不大，对合肥楼市价格整体并无影响。
而合肥本地媒体《安徽商报》的报道显示，1月合肥市区和三县共有14家楼盘价格出现变动，其中2家价格上涨，8家价格下跌，4家新盘首开。在价格下跌的楼盘中，蜀山区有2家楼盘价格下跌，一个是长江西路沿线某楼盘，降价0.78元/平方米，另一个是南二环边某楼盘降价250元/平方米；新站区两楼盘降价均未超过0.5元/平方米；高新区某楼盘降价0.21元/平方米。
对此，合肥房房地产资深人士张斌对记者说：
部分二手房房东挂牌价格，不能代表合肥楼市整体局面，所谓合肥楼市价格出现暴跌的说法，更多的是那些二手房投资客急于套现，营造出的一个假象。
机构：地产凛冬将至
而合肥学院房地产研究所副所长凌斌也表示，目前楼市保持平稳健康发展的总基调没有变，全国范围内的调控只是针对部分过热区域。合肥在几个月的限购等调控下，数据显示全市均价并没有出现较大的涨跌。个别楼盘降价并不能代表整个楼市，后续走势还有待观察。
虽然价格下跌为假象，但是合肥楼市的成交量确实出现了大幅下滑的局面。
根据合肥房地产网统计数据显示，今年1月，合肥市区9区成交一手商品住宅1384套，同比降幅超过80%，三县累计成交1108套。
而根据去年1月合肥365地产家居网等数据，当月合肥市区9区销售一手商品住宅7564套，均价尚未破万；三县共成交5116套。
值得注意的是，从总体上看，今年1月在限购等一系列调控措施下，成交量萎缩明显。
对此，张斌对每日经济新闻记者说：
合肥楼市成交量的下跌，在很多开发商是有预估的。之所以出现如此大幅的下跌，是因为去年合肥楼市价格的疯涨，吸引了刚需、改善型和投资客的大量涌入，严重透支了潜在的购房者，在限购令出台之后，很多购房者变得更加理性，开始处于观望局面，所以导致了1月份成交量如此大的下滑。
业内人士也表示，这种成交量的下跌，会在接下来的几个月延续，但是下跌幅度不会比1月份那么大，会有所收缩。
此外，央行于昨日（2月3日）将7天期逆回购利率从2.25%上调至2.35%，14天从2.4%上调至2.5%，28天从2.55%调至2.65%；同时，根据媒体报道，将隔夜SLF利率从2.75%上调至3.1%，7天SLF利率从3.25%上调至3.35%，1个月SLF利率从3.6%上调至3.7%。
对此，海通证券姜超认为，地产凛冬将至。他表示：
截至16年9月末，银行住房贷款平均利率为4.52%，银行房贷的平均期限应该在10年以上，当时10年期国开债利率只有3.13%，但是目前10年期国开债利率已经接近4.1%，而国开债是完完全全的政府信用，对银行而言不用占用任何风险资本，但是发放房贷要计提50%的资本占用，而银行是高利润率高杠杆行业，其资本金有限，因而资本占用的成本极高，所以按照目前4.1%的国开债利率，从历史数据比较来看合理的房贷利率应该在5.5%左右，比目前的水平高出100bp。
所以，央行确认货币市场加息的结果，其实意味着房贷利率存在着大幅上调的风险，目前5年期以上贷款基准利率为4.9%，这意味着按照5.5%的合理水平，所有的折扣房贷将全部绝迹，否则银行不如去买债。
而16年房地产市场的异常繁荣，本来就没有人口结构的支撑，全靠天量的房贷支撑，如果未来房贷利率持续上行，叠加政府对部分一二线城市投机购房限购限贷的铺开，地产销量或将持续下行，而地产市场的严冬或将到来。
