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开发商没有通过竣工验收，未取得建设项目综合验收合格证、工程竣工验收表，且该房屋通过工程质量检测，鉴定为主梁底部箍筋存在锈蚀膨胀及混凝土保护层脱落，存在安全隐患，影响房屋的正常使用及居住，必须采取有效措施进行加固处理。请问业主能否要求退房或按市场现有价值补偿，其法律依据是什么?张先生
张先生：
业主是否能要求开发商退房，需要结合具体情况进行分析。
如果业主没有验收房屋，那么根据《城市房地产管理法》第二十七条规定，业主有权以房屋未经验收为由，拒绝受领房屋，并及时向法院提起诉讼要求解除合同;如果业主已经验收房屋，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条规定，虽然开发商未取得建设项目综合验收合格证等法定资质，但是业主在验收房屋时未提出异议的，应当视为对开发商交房行为的认可，相应房屋风险由业主承担。因此，在交房成功的情况下，除房屋主体质量严重不合格外，业主不能再主张解除合同、要求退房。但对于未取得建设项目综合验收合格证、工程竣工验收表的情况，业主可以向当地住房保障和房产管理部门进行投诉举报。
根据上述司法解释的规定，对于房屋经工程质量检测鉴定，存在主梁底部锈蚀膨胀及混凝土保护层脱落，是否属于主体质量不合格，需要业主委托鉴定机构对此进行鉴定。如确属于主体质量不合格，业主可以以开发商合同根本违约为由，诉至法院要求解除合同并退房。如果鉴定结果显示不属于主体结构质量不合格的情形，业主无法要求退房，但业主有权要求开发商采取有效措施进行加固处理，确保建筑物安全。
（云南法制报）
