江南多雨，漏水是不少老旧小区难解之困。家住句容某小区顶楼的小明就遭遇了类似情况，面对漏水侵扰，小明多次联系楼下三户邻居共同修缮，但均不了了之。无奈之际，小明自行找来施工队对楼顶进行了维修，可维修费邻居是否应该分担产生了纠纷。4月16日，句容法院介绍，近日该院审结了该起建筑物区分所有权纠纷，认为小明诉请分担符合法律规定，判决支持了其部分诉讼请求。
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法院审理查明，2021年3月份，小明从他人处购买了位于句容市某小区的4楼并签订了购房合同。小明入住后，发现房屋楼顶漏水严重，经与楼下邻居小红、小王、小余三家协商维修事宜未果。
2022年9月份，小明在未征得小红、小王、小余三家同意的情况下，自行与某装修工程队签订一份《包工包料楼顶维修合同》，工程总造价为2万余元。工程完工结束后，小明支付了全部维修费。随后，小明要求楼下邻居共同分担，但邻居们认为小明未经得大家一致同意，私自维修，维修费过高，不同意支付。经多次协商无果后，小明将楼下小红、小王、小余三家共同诉至句容法院，要求分摊维修费并拆除楼顶太阳能热水器。
法院审理后认为，业主对建筑物内的住宅、经营性住房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。业主对建筑物专有部分以外的共有部分，享有权利，承担义务；不得以放弃权利为由不履行义务。
本案中，小明居住的四楼楼顶并非原告的专有部分，而是该单元户全部四户业主的共有部分。小明要求楼下三家分摊屋顶维修费用的诉讼请求，符合法律规定。
但小明在决定维修方案前未与楼下三家共同商议，签订维修合同时亦未取得楼下三家授权，其自行决定维修费用及维修方式，自身存在一定过错。结合本案案情，酌情确定由小明承担楼顶维修费用的43%，其余57%由楼下三家共同均摊。
关于拆除太阳能热水器。太阳能热水器在楼顶维修后，已被统一放置，小明诉称以后如太阳能维修会对楼顶造成损害。因该行为尚未发生，故对小明要求拆除太阳能热水器的诉请，不予支持。
判决后，小红、小王、小余三家不服判决提起上诉。上诉过程中，经一审法院承办人多次组织调解，三家一致撤回该上诉，并依照一审判决内容履行了各自义务。目前，该案件已生效。
承办法官表示，多层小区的顶楼属于业主共有部分，因房屋漏水产生的屋顶维修费应由该幢业主平均分摊。当然，顶楼住户因直接受到漏水影响，对维修事宜比较迫切，其可以通过有效途径通知其他业主对维修方案进行磋商达成共识的前提下，先行垫付费用。同时，应尽可能在修缮前给予合理的通知或公示，尽到充分的告知义务，不能置他人意见于不顾，自行决定。否则，自身亦可能存在一定的过错风险。
法官强调，业主对建筑物专有部分以外的共有部分享有权利，承担义务，不得以放弃权利为由不履行义务。正所谓“邻里好，赛金宝”，本案纠纷系相邻纠纷，作为该幢楼层的共同居住者，应相互体谅、互为包容，营造和睦的邻里环境，共同对小区公共事务尽好管理之职。
校对 李海慧
