平潭奥园翡翠岚都小区建成游乐区。图为孩子在游乐区荡秋千。
莆田市城厢区海峡广场，工作人员在修缮小区地面，改善小区居住环境。
(相关资料图)
泉州市丰泽区浦西花园增设保健设施。图为老年人在体验保健设施。
服务大田县天誉小区的物业公司未取得业主大会同意，临时搭建游泳池沐浴房。图为工人在进行整改作业。
大田县天誉小区临时游泳池沐浴房已经完成整改，恢复绿化。
核心提示
《民法典》第282条规定，建设单位、物业服务企业或者其他管理人等利用业主的共有部分产生的收入，在扣除合理成本之后，属于业主共有。
现实中，属于全体业主的公共收益常被侵占。规范小区公共收益管理，系民之所盼。2021年初，省纪委监委试点开展“点题整治”，将“整治物业公司侵占业主公共收益、收入及分配不公开等问题”列为18个整治项目之一。近期，我省又在物业服务行业开展专项行动，重拳整治侵占小区业主公共收益行为。
如何建章立制，对小区公共收益进行规范管理？在收入与支出之间，怎样实现处置公开、公平、公正？本期关注带来记者的观察。
把属于大家的钱算清楚
近日，福州世茂某小区业主古晓华在乘坐电梯回家时，发现电梯里贴着一份公告，上面印着小区公共收益收、支、结存情况。
看到这份公告，古晓华既高兴又生气。高兴的是小区公共收益账目终于公开了；生气的是，账虽然公开了，但并不准确。
记者了解到，二季度，该小区公共收益共2.954万元，包括场地租赁收入2.81万元，社区传媒0.144万元，支出为0。该小区公共收益期末结余约26.7万元。
“怎么可能只有2项收入？小区地下车库是对外经营的，停车费没列进去。”古晓华说。
记者致电小区所在地房管部门，工作人员介绍，小区车位对外经营分三种情况，一种是物业与业主商定私有车位代租，一种是公共车位出租，第三种是占用地库通道用于停车经营。据了解，该小区车位对外经营同时存在以上三种情况。
“我们会派出审计人员进驻小区，对账目进行核查，停车收入中属于小区公共收益的部分将要求物业公司进行公示。”该工作人员表示。
小区公共收益包括哪些？按照省住建厅发布的整治通知，住宅小区业主公共收益范围包括楼道、屋面、电梯、外墙、道闸等广告费；公共场地、公共道路的车辆停放场地使用费；公共场地摆摊、自助售卖机、快递柜等进场费；通信基站等设备占地费；属于全体业主的会所、幼儿园、游泳池（馆）、健身室（馆）、物业服务用房、架空层等公建配套用房或公共场地的租金收入。
《民法典》第943条规定，业主共有部分的经营与收益情况，物业公司必须向业主定期公开，并向业主大会、业主委员会进行报告。《福建省物业管理条例》第47条也规定，物业服务企业应当在物业管理区域内醒目位置公示公共部位经营收益情况，并可以通过移动通信等电子信息方式告知全体业主，接受业主监督。
记者从省住建厅了解到，此次整治，就是要依法行政，促进相关法律法规在全省落地。特别推动各物业服务企业进一步规范财务制度，健全住宅小区公共收益账目、票据、工作台账等相关资料，并依法公示公共收益收支情况。
当前，我省各地正深入推进整治工作。如泉州市对478个物业小区开展审计，通过通报、警示、约谈、督办、问责等方式督促企业整改；今年5月，龙岩市城管局创新开启普法直播，联合龙岩中院司法人员走进新建小区，实地为收看直播群众线上解读物业管理相关法律问题。
用业主的钱办业主的事
公共收益用于公共支出，也是法规明确的方向。
根据省纪委去年底公布的数据，我省累计存入住宅专项维修资金账户、业主大会或业主委员会专户的公共收益约1.78亿元。
如何使用这笔资金？《福建省物业管理条例》规定，前期物业服务期间，物业管理区域内公共收益在扣除物业服务企业的经营管理费用后，应当存入专项维修资金专户。经营管理费用支出不得超过公共收益的30%。经业主大会决定，公共收益可以用于抵扣业主的物业管理费用以及业主大会决定的其他事项支出。
然而，在未成立业委会的小区，要实现“业主大会决定”，需要经历复杂且漫长的流程，许多小区公共收益未被动用。
龙岩市新罗区牡丹园小区投用3年多，共1260户，目前小区业主公共收益年收入合计约15万元。小区兴隆物业负责人温秀珍告诉记者，该小区从未使用过公共收益。“一般性支出比如电梯维修等，我们一般计入物业经营管理费用，因为动用专项维修资金或公共收益的程序较多，有些时候没有必要。”
福州市鼓楼区老旧小区众多，2000年前建成的小区占比过半，多数为单位房改房、安置房，长期未收物业费或低收费，许多业委会或者社区暂时引入物业代管，公共收益则被直接用于日常管理。
“有些物业服务企业由于收费低，把停车费、广告位等公共收益算入企业的收益作为运营成本。对小区公共收益的严格管理，可能造成一些物业服务企业无法实现收支平衡，或面临退盘风险，给小区管理造成一定困境。”福州市鼓楼区房管局局长陈曦说。
尽管公共收益使用面临不少困难，但采访中记者了解到，我省也不乏利用公共收益改造小区居住品质的做法。
位于福州市台江区的福州万科金域花园，已交付使用6年有余，尚未成立业委会。小区项目经理马思宇介绍，从2019年至今年6月，小区公共收入共入账207.16万元，改造支出达36.3万元，包括修缮商业街路面、电梯钢丝绳、小区主管道等。
“改造过程的资金配比较为灵活，一部分从公共收益中支出，一部分由地产公司出资，还有一些是业主与地产公司共同出资。”马思宇说，“专项维修基金如果用完，需要业主再次缴纳，所以使用公共收益进行改造更受欢迎。如我们征询业主意见后，决定全部动用公共收益用于小区电梯钢丝绳更换。”
永春县金色家园成立了业委会，今年，业委会牵头利用公共收益，增设电梯风扇、绿化修整、公共主管道维护等，得到小区业主好评。
“建议在法规条例中，进一步明确公共收益的使用范围、使用方法，在确保严格监管、规范管理的同时尽量简化使用流程，方便公共收益用于日常小区维护。”福州天承物业管理有限公司总经理郑明云说。
努力实现共有共享共管
记者了解到，目前我省已成立业委会的小区占比仍未过半，多数小区公共收益管理主体仍为物业企业。
记者采访的不少业主认为，当前对物业服务企业的制约手段还不够系统，对于小区业主委员会违法履职、违规使用公共收益资金等方面也还缺乏有力监管措施。
此外，公共收益支出如何优化也颇受业主关注。如何快速、有序动用公共收益，需探索有效机制。
建章立制，能更好实现小区公共收益长效管理。记者了解到，当前我省正在收集汇总整治成效，积极推动《福建省物业管理条例》修订工作。我省进一步规范收支管理的《住宅小区公共收益管理规定》，以及进一步规范公开公示管理的《物业服务事项公开公示管理规定》即将出台，对《福建省物业服务企业信用综合评价办法（试行）》也将进行修订。
与此同时，借助数字技术，我省多地正在探索难题解决之道。
漳州市龙文区开发建设龙文区智慧物业服务管理平台，实现公共收益网上公开、电子投票、投诉建议等功能。莆田市将小区公共收益管理接入“莆田惠民宝”App系统，方便业主随时查看监督。龙岩市城管局依托“e龙岩”公共服务平台，同步上线“物业管理”模块，业主通过手机端即可进行电子投票、实时查看小区公共收益公开信息。厦门则创新住宅小区公共收益统一代理记账制度，探索以街道为单元，委托第三方机构对住宅小区公共收益统一交存、代理记账、及时公示。
据了解，下一步，我省各地主管部门将协助属地镇（街道）、社区指导小区业主成立业主委员会，进一步强化小区管理，加强小区监督管理主体。同时，进一步发挥物业行业协会作用，指导协会制定行业自律公约，强化行业内部互相监督制约。（记者 游笑春 通讯员 苏建成 华逸凡 文/图）
