辛辛苦苦在厦门买套房，原本是件高兴事，不料买卖双方却因2.04平方米的“房产面积差”起了争执，最终闹上了法庭。
近日，湖里区法院审理了这样一起房屋买卖合同纠纷案。双方签的《房产买卖协议》约定建筑面积61平方米，可产权面积仅有58.96平方米，少了2.04平方米。法庭上，双方都说错在对方。究竟孰是孰非，让我们来看看法官如何断案?
起因买一套二手房，面积少了2.04平方米
2019年7月，吴先生将海沧的一套房出售给张某，《房产买卖协议》约定建筑面积61平方米，成交价160万元，2019年10月15日前办理过户登记手续，特别备注“房屋面积以实际产权证面积为准……”。看房过程中，吴先生的姐姐告知张某，一手购房合同写面积是58.84平方米，后来增补了几平方米。张某向吴先生支付购房定金10万元。
之后，吴先生将产权证照片微信发给张某，张某发现产权面积仅有58.96平方米，比合同面积少了2.04平方米。为此，张某提出双方协商解决。然而，吴先生回复称，房子是按套卖，且合同写得很清楚，没法再协商。
同年10月15日，张某以吴先生故意隐瞒房产面积不足61平方米为由，表示无法按时支付剩余房款，要求吴先生尽快配合过户，但吴先生要求张某抓紧付清余款并办理过户。
同年11月7日，吴先生以张某未支付剩余购房款，通知张某解除协议并没收定金。张某不同意，于是告上法庭，要求双倍返还购房定金。
判决按市场交易习惯，应认定是按套定价
湖里法院经审理认为：二手房买卖，如合同仅约定了房款总价，没有约定每平方米单价，又约定“以实际产权证面积为准”，按照存量房买卖市场交易习惯，应认定房屋是按套定价交易，事后双方均不能主张按实际面积“多退少补”。
价格是房屋买卖合同的重要条款。建筑面积大小不仅关系到对房屋的实际利用，也是评估房价的重要因素，足以影响交易。作为产权人，吴先生对实际产权面积是清楚的，理应如实告知张某，但在合同订立过程中，吴先生并未出示房产证，仅是口头陈述建筑面积61平方米。虽然根据合同“以实际产权证面积为准”的约定，张某应当知道合同面积与实际面积可能有误差，但基于信赖利益保护原则，误差不应超过可预见的范围。本案建筑面积的误差比值超过3%，以成交价换算，误差金额超过5万元，对一套总价160万元的房屋而言，明显超出合理范围，吴先生违反了披露真实信息的先合同义务。
张某主张吴先生存在欺诈行为，但并未依法行使撤销权，在诉讼中又明确表示放弃行使。在合同有效的情况下，张某拒绝按期支付剩余房款，属于违约，经催告后仍未履行，吴先生可以解除合同。
只有在合同因一方的违约行为而无法继续履行的情形下，方能对违约方科以定金罚则。原告被告双方均存在违反合同义务的行为，不适用定金罚则，因合同已解除，吴先生应返还已收取的定金10万元。
法院一审判决，要求吴先生应返还张某定金10万元，驳回张某的其他诉讼请求。
一审判决后，吴先生不服提出上诉。最终，厦门中院终审判决驳回上诉，维持原判。
法官说法
订立合同过程中买方也应尽谨慎义务
法官说，民事活动中，当事人按照诚信原则应承担协助、通知、保护、忠实等先合同义务，如实向对方披露可能影响交易的重要事实。
对二手房而言，卖方对房屋真实产权面积是清楚的，理应如实陈述。当然，由于房屋的建筑面积通常不是整数，生活中人们往往按照四舍五入法取整数披露面积信息，会有一些误差，这符合记忆规律和交易习惯，不构成欺诈。但如误差值超出了合理范围，对价格产生较大影响的，则属于不实陈述，买方可依法主张权利。
从另一方面，订立合同过程中，买方也应当尽到谨慎义务，对签约主体资格、房屋的产权状况及实际使用情况等情况进行核实，避免在今后合同履行中产生纠纷。
导报记者陈捷林彬彬通讯员湖法/文
