近年来“民宿热”兴起，但也带来了一些问题和矛盾。南京新街口地区一栋商住楼的业主将自家房屋出租给他人，分隔成八间作为民宿经营，这一行为遭到多位邻居的反对。邻居认为，此举破坏了居住环境的安宁，同时存在安全及消防隐患，于是将该房屋的业主及民宿经营者告上法庭。随后，南京市秦淮区人民法院一审判决该民宿停止经营行为。而被告不服判决上诉后，最近，该上诉被南京市中级人民法院二审驳回。
已在有关部门备案，为何仍不能经营？想在家中开设民宿究竟需要满足哪些要求？律师在接受扬子晚报紫牛新闻记者采访时表示，依据《民法典》及相关司法解释，将住宅改变为民宿等经营性用房，应当得到该栋楼内所有业主的一致同意。
家中隔成8间开民宿，楼内多名业主不堪其扰
自2019年起，家住南京新街口某楼宇的吴芳（化名）等多名业主备受来自所住楼宇内一套出租屋的困扰。40楼的一名业主将房屋出租给他人，进行改造和装修，分隔成八间带独立卫生间的房间，经营网约民宿。
吴芳住的是一栋商住两用楼，15楼以下为商用，15楼至49楼的房屋性质均为住宅。
多名业主认为，40楼这户业主私自改变房屋使用性质，将住宅用房改造成商业用房非法经营民宿，导致陌生人员频繁进入大厦，出入人员复杂，破坏了业主居住环境的安宁，同时存在极大的安全及消防隐患，严重影响原来居民的人身财产安全。
“8间房有8个厕所，晚上此起彼伏，让人没有办法好好睡觉，电梯、环境都受影响。租客晚上回来有时还会走错门，来敲我家房门。”吴芳说，她们一家实在不堪其扰。
扬子晚报紫牛新闻记者了解到，为此，数名业主多次向物业及相关部门反映此事，明确要求这家民宿停止经营并恢复该房屋为住宅，但该民宿一直未停止经营。
一审判决停止经营恢复为住宅，二审维持原判
因认为40楼这户的业主及两名民宿经营者此举严重侵害了自己及其他业主的合法权益，吴芳等住在该楼的四名业主向南京市秦淮区人民法院提起诉讼。
《民法典》第279条规定，业主不得违反法律、法规以及管理规约，将住宅改变为经营性用房。业主将住宅改变为经营性用房的，除遵守法律、法规以及管理规约外，应当经有利害关系的业主一致同意。而根据最高人民法院相关司法解释，未经有利害关系的业主一致同意，有利害关系的业主请求排除妨害、消除危险、恢复原状或者赔偿损失的，人民法院应予支持。
法院认为，本案中，40楼这套住宅被用于经营用途，四原告作为有利害关系的业主对此提出异议，诉请要求停止在住宅内的经营行为、恢复原住宅用途，于法有据，应予支持。
秦淮法院一审判决被告两名民宿经营者停止经营行为；被告业主将房屋恢复为住宅用途，不得改变为经营性用房。
被告因不服提起上诉，南京市中级人民法院二审驳回上诉，维持了原审判决。
法官：获得行政许可，并不意味一定能开张
近年“民宿热”兴起，大量各式民宿纷纷出现。扬子晚报紫牛新闻记者在多家订房平台看到，有大量的房源可供挑选，其中很多是由住宅改造而成。记者注意到，在这类民宿中，大多数位于像该案这样的商住楼内，也有一些位于纯住宅小区。
而从订房记录和评价来看，这些民宿中，位于或靠近城市热门商圈、景点的尤其受到欢迎，位于地铁站旁的生意也不错。孙女士在出游时喜欢在网上预订民宿住宿，她表示，之所以这样选择，是因为这些民宿的价格往往要低于同地段的快捷酒店，还有一些民宿的经营者对房屋进行了精心布置，氛围感觉很好。
记者注意到，近年来公安部门对民宿、网约房等新业态新领域加强管理，推进实名登记等工作，取得了明显成效。而在本案审理时，房屋业主和民宿经营者就强调自己在派出所有纸质备案和网络备案，所有客人的信息均实时上传，自己是正规经营。
三名被告在审理时还辩称，自己的经营行为经有关部门备案，为合法经营。对于这些，该案一审承办法官朱教莉表示，“这些只是满足行政许可方面的要求，并不改变‘住改商’民事行为的效力性问题。”
她指出，本案争议焦点并非对经营行为本身是否合法进行认定，即便被告的经营行为已向相关部门报备，其改变住宅房屋用途亦必须经有利害关系的业主一致同意。
扬子晚报紫牛新闻记者从秦淮法院了解到，该案此前已进入执行阶段，原被告双方于近日达成和解协议，未来这套房屋将改为长租使用。
【律师说法】
有利害关系业主一致同意是重要一关
近年来，将住宅性质房屋，特别是小区内房屋改造用作民宿等商业用途引发的问题和矛盾不断出现，越来越受到人们的关注。
对此，江苏亿诚律师事务所的徐旭东律师认为，这实际上涉及诸多主体资格、行政审批和物业管理方面的限制。首先，开民宿是典型的经营行为，一般需要先办理营业执照才能具备经营主体资格，并需依法缴纳税费。其次，民宿本身涉及旅馆业，需要经过行政备案或审批。而行政审批涉及治安、卫生、消防、环保等多个部门，缺少合法手续的经营将面临行政处罚的风险。再有，改变房屋居住性质，还可能面临小区物业管理规约对于经营活动的限制。
徐旭东强调，即便满足上述三方面的要求，还需要通过重要一关——依据《民法典》第279条规定，将住宅改变为经营性用房应当经有利害关系的业主一致同意，而非“多数业主共同决定”。
那么，谁是“有利害关系的业主”呢？徐旭东告诉扬子晚报紫牛新闻记者，根据最高法相关司法解释，这包括本栋建筑物内的其他业主，以及建筑区划内本栋建筑物之外其他能够证明自己房屋价值、生活质量受到或者可能受到不利影响的业主。
徐旭东认为，使用小区内的房屋“住改商”并非完全不可，但由于改为民宿等用途往往会增加住宅区域的人流量，占用小区有限的物业资源，对于其他业主来说，形成利益冲突时有发生。有利害关系的业主如果不同意，可行使《民法典》赋予的“否决权”，也可以从治安、卫生、消防、环保等多方面进行监督，要求经营者遵守业主管理规约、物业管理规定，不得给相邻业主造成污染、治安、卫生等方面的损害。
扬子晚报/紫牛新闻记者 万承源
校对 苏云
