土地供应、金融服务、配套政策……
长租房起跑，怎样建“跑道”(民生调查·长租房咋租长③)
核心阅读
长租公寓近年来飞速发展，北京、上海等多个城市加快租赁土地供应，住房租赁市场欣欣向荣。据专家介绍，未来全国将有30%的人通过租赁来实现住有所居，租房也能够成为体面的生活方式。长租若要更上一层楼，则需在政策上为一些土地松绑，同时配套相应的政策和金融服务，增加企业信心，解决租客支付能力有限的问题。另外还要兜住底，不让质量“跌跤”，保护承租人权益，政府更要建好“跑道”。
在市场需求和支持政策的双双助推之下，我国租赁市场和租赁机构进入了快速发展轨道，机构化租赁的代表——长租公寓由此也成为业界关注的焦点。中央经济工作会议也提出，“要发展住房租赁市场特别是长期租赁，保护租赁利益相关方合法权益，支持专业化、机构化住房租赁企业发展。”长租公寓发展现状如何，未来还应朝哪些方面努力，相关权益应当如何更好保障?就这些问题，记者采访了业内专家。
问 发展现状如何
供给明显增加，发展空间很大
记者：目前长租公寓进入了怎样的发展阶段?有哪些不同的发展模式?未来发展空间还有多大?
链家研究院院长杨现领：经过近几年的探索，我国长租公寓已经初步形成一批规模化专业化的品牌运营机构，既包括分散式运营管理的机构，也包括集中式运营管理的机构，特别是这两年来，包括开发商、酒店、中介、房地产基金、国有企业等参与方越来越多，相对来说供给量有明显增加。
长租公寓发展面临的主要不利条件在于租客整体支付能力不强，租赁市场的有效需求不足。根据我们的调查数据，北京市场上90%的租客年龄在21到35岁之间，80%为流动人口，60%为合租，大部分人的月收入在一万元以下。要实现长远发展，一定要在产品设计等方面注重满足流动人口以床位为主的租房需求、年轻白领以单间合租为主的需求。
需要注意的是，长租公寓在过去一年当中有点跳跃式发展的意味，尽管需求释放的速度是很固定的。相对而言，保持平衡稳定的增长速度，对长租公寓的长远发展更有益处。
易居研究院智库中心研究总监严跃进：目前，长租公寓的参与方主要包括：传统地产开发商、地产中介类企业、传统酒店集团类、互联网+资本平台类。此外，具备拿地优势的地方国企也将在政策支持下崛起，成为一支不可忽视的力量。
根据发展模式不同，住房租赁企业可以分为两种：一种是集中式自持租赁企业，主要通过获取城市新增的自持租赁用地或整体收购或整租存量物业来供应租赁住房，这里分为两种资产获取渠道，一是一级公开市场拿地建设租赁住房，二是在整个商办类物业库存过剩的背景下收购或整租商办类物业转为租赁住宅;另一种则是分散式托管租赁企业，主要通过获取个人出租房源，经过装修和包装之后再面向市场出租，主要企业有链家自如、我爱我家相寓等。
根据某些机构测算，目前，我国租赁住房约有1亿套，其中超过90%为个人出租，品牌公寓企业总占有率低于2%，开发商自持经营的居住用房不足1%。相比美国、日本的租房市场机构化率分别能达到30%、80%，我国住房租赁市场的机构化率还很低。预计到2020年，住房租赁市场规模可从现在的1.39万亿元增加至1.7万亿元，发展空间是足够大的。如果市场上供应更加丰富的租房产品尤其是长租公寓，租房也可以成为一种体面的生活选择。
与此同时也要看到，短期内大量资本涌入这个行业，可能会致使一些问题的出现，比如可能出现恶性竞争，带动用地成本、拿房成本的抬升，也可能有部分企业业务扩张过快但服务却跟不上等。对此应当未雨绸缪，不能“一窝蜂”，而要在首先保证质量的基础上加快发展。
问 怎样扩大规模
推出低价租赁用地，松绑部分政策限制
记者：未来应该如何做大长租公寓的供给规模?政府应当如何作为?
严跃进：过去一年，我国大力推动住房租赁市场，在鼓励供给和需求方面均出台了一些新的强有力的措施，逐步破解了一些租赁市场发展的障碍。
在鼓励供给方面，不少城市推出大量低价租赁用地(工商业用地、集体土地)，降低拿地成本，提高租赁企业或主体的投资回报。北京、佛山、上海、广州、深圳、杭州、珠海、天津、成都等超过10个城市开启了租赁土地供应的加速模式。
例如北京，全年成交了约133万平方米自持住宅面积。若按套均45平方米(目前长租公寓的面积基本在15—75平方米之间)计算，可提供超2.9万套租赁住房。
当前，我国城市中有大量商业办公用房或者是以前的工厂集体土地，其实很适合用于做长租公寓，但由于一些政策限制而无法进入租赁市场。未来应加快探索，力争在土地性质、房屋属性等政策上有所突破，为市场提供更大空间。
相比于买卖市场，租赁市场的特征是服务链条长、周期长，而住房租赁REITs(不动产投资信托基金)的模式则可为开发商和长租公寓经营提供退出机制，解决房地产企业租赁住房投资回收周期过长的“后顾之忧”。下一步我国还应加快推进住房租赁REITs的试点工作，以增强企业加大租赁住房投资及房源供给的信心。
杨现领：从全国来看，未来城市人口将有30%通过租赁来解决住有所居的问题，70%左右的人则通过买房来解决。从个别城市来讲，特别是一线和个别热点二线城市，房价比较高、人口净流入比重比较大，长期来看租金有上涨趋势，租赁市场发展潜力会更大。我预计，在一线城市、热点二线城市中，租房人群的比例大概会分别占到50%左右、40%左右，个别的三线和四线城市在30%左右。
为了有效释放租赁需求、解决部分人群支付能力有限的问题，未来应该推动配套政策的完善发展。比如，允许职工用公积金支付租金，又如实行住房租金抵扣个人所得税政策。再如，通过金融手段，将“押一付三”的支付方式变为每月支付。只有把这些政策推动起来，市场需求才能更好地跟供给实现对接。
问 租客权益咋保障
应更加注重提供标准化产品和服务
记者：从质量上看，长租公寓还存在哪些欠缺，租房者的权益应该如何更好保护?
严跃进：前段时间，有媒体曝出某品牌长租公寓甲醛处理不到位、污染超标的问题。这暴露了一个问题：部分企业简单地以提高租客入住率为导向，而忽略了对居住功能和居住品质的把控，甚至产品连最基本的入住条件都难以达到。
从经营长租公寓的企业来看，未来应更好地关注承租者的三种需求：一是以入住面积为标准的最基本的入住需求;二是健康安全需求，需要对租客的基本人身安全进行保障;三是社会福利需求，类似租房办理居住证和落户等内容。同时，承租者本身应该积极取证、积极投诉，若是遇到甲醛超标等类似问题，可主动向经营企业投诉及相关监管部门投诉。
更关键的是，当前对长租公寓承租者的权益保护其实还没有特别有效的渠道。政策上虽然有很多表述，但真正落地还是很难，所以应当尽快建立一个全国性的长租公寓维权平台。具体来看，为了加强对承租人权益的保护，需要设置住房出租条件以保证承租人居住环境安全、健康、卫生，限制出租人的合同解除权;也需要在押金、租金管理等方面明确措施。此外，政府还要立起规则、建好“跑道”，对合租标准、消防标准、用途变更、运营企业主体责任等予以清晰的界定，让行业走上标准化规范发展之路。
同时，为更好鼓励租赁需求，还应加快落实“租购同权”，扩大承租者享受公共服务的权利，有条件的地方步子还可以迈得更大一些。
杨现领：今后，无论是政府还是企业，在推动长租公寓发展时都应该更加注重标准化的问题。首先，企业要提供标准化的产品、服务，形成规模化和专业化的力量，给消费者提供有品质的租住体验，同时满足可支付的条件。再者，政府也要做政策的标准化，当前长租公寓企业在运行过程中遇到的挑战，主要就是政策和标准的不透明、不规范，比如消防标准、合租标准等，这些都需要从顶层制度设计上去变革。
本报记者 刘志强
