楼市整顿风暴来袭 直指中介、地产商售楼乱象
本报记者 祁三连 北京报道
楼市整顿风起
今年以来，伴随着楼市上涨和调控，住建部等部门针对楼市销售不规范行为开展了专项规范和整顿行动，从10月起，整顿行动更为严厉。根据21世纪经济报道记者了解，北京要求没有业主手写委托书、房产证和身份证复印件的房源必须下架等，而类似的要求不仅仅发生在北京，记者查阅某大型中介网站，房源下架明显增多，甚至出现某个小区房源全部下架。另外，在开发商销售方面也不断规范，记者以购房者身份实地走访了顺义区商住楼盘。这些楼盘表现都非常谨慎，不再设置或开放样板间和沙盘。业内人士表示，多部门联合执法对于市场规范很有帮助。市场调控监管应当制定一个长效的政策，更日常化，这样更有利于市场的长期稳定。
导读
北京一位开发商透露，近期，北京市对几家房企进行了约谈。21世纪经济报道记者了解到，约谈内容主要对以往要求的规范行为进行了进一步强调，但具体要求更为具象。
在北京市通州玉桥东路一隅，两家房产中介门店格外扎眼。与往常不同的是，两家门店大大的玻璃橱窗上如今空荡荡。以往，这里挂满了房源信息。透过玻璃橱窗，便能望见穿着西服的中介销售人员。
今年以来，住建部等各部门就开始对中介行业不规范行为进行严查整顿;四季度，伴随各个热点城市的集中调控，房企也面临史上最为严厉的企业行为规范的整顿。
21世纪经济报道记者统计发现，包括上海、武汉、成都、北京、杭州、深圳、郑州、厦门、石家庄等城市纷纷在严查房地产市场的不规范行为，并处以史上最为严厉的惩罚。
“行业整体的严查规范实际上是利好购房者的措施。”亚豪市场总监郭毅认为，从新房市场整顿情况看，严查规范等措施让新房市场的销售说辞更加真实可信。与之前相比，公示的房源数量也更加公开透明。这不仅可以令市场秩序更加合理，同时也让购房者的知情权得到了保障。
从整体市场层面看，中原地产分析师张大伟认为，房地产的不规范行为事实上放大了市场的恐慌情绪。实际上，过去十年以来，房地产行业的规范条款非常多，但是执行力度不够。有法可依，但是执法不严。此次严查整顿对于房地产市场逐渐走向规范具有积极意义。
“假房源”曾充斥市场
房地产行业关于中介的严查整顿自今年年初开始。
今年十二届全国人大四次会议期间，住建部副部长陆克华指出，中介行业确实存在一些不良的房地产中介机构，甚至违法违规的中介机构，通过各种方式谋取不正当利益，坑害消费者权益。据他介绍，住建部将在今年开展专项规范和整顿行动。
随后，住建部在全国范围内开展房地产中介专项整治工作。北京、上海、深圳、成都、武汉、天津、苏州、南京、无锡、杭州、厦门、福州、济南、合肥、郑州、重庆、石家庄等各地纷纷出台相关治理措施。
21世纪经济报道记者在住建部网站看到，今年5月和8月，住建部分别发布了《关于房地产中介行业违法违规典型案例的通报》。其中包括违规招揽业务、违规代理销售、违规赚取差价、违规挪用交易资金等方面。
今年10月份，住建部查处了45家失信中介。这些中介主要通过发布虚假广告、恶意编造散布谣言，制造房源紧张气氛，采取违规预售、捂盘惜售等手段，煽动消费者购房，以达到其抬高房价、牟取私利的目的。
21世纪经济报道记者从北京市中介行业了解到，北京在10月初对中介行业进行更大力度的整顿。口头通知要求“没有业主手写委托书、房产证和身份证复印件的房源必须下架、中介行业不允许渲染学区房”。
一位中介行业资深人士透露，这些下架的房源包括假房源和一些缺少证件需要补齐资源的房源。该人士称，中介公司内网会有百万套房源，这些房源有真有假。但以往，公司对此并不进行管理，经纪人在对外发布时会依据个人需求转发。这其中也包括一些经纪人通过虚假便宜的房源吸引购房者。
这位资深人士进一步表示，究竟市场上有多少假房源很难统计，但从总数来看，假房源的数量不会少。
21世纪经济报道记者在某大型中介网站看到，该网站北京区域至少下架了半数以上的房源。有些小区全部消失。
记者在该网站上搜索经常查看的“常楹公元”小区发现，该小区相关的二手房为0套。另外，记者发现，该网站公示的石家庄区域，除了还有5个在售楼盘，新房市场看不到其他房源。知情人士透露，该区域新房市场多数属于五证不全，该网站应该是进行了自查后下架。
记者以业主身份走访了北京市位于通州区域的链家中介门店。一位中介人员称，现在挂牌房源需要更为复杂的流程。“首先要先与业主签委托合同，同时业主出示身份证、房产证等信息。然后再让业主去做核验。”以前，挂牌房源并不需要如此详细的信息，业主只需要口头告知中介想要挂牌的房源信息便可。
不过，记者在走访一些中介门店时发现，仍然有中介顶风作案，在业主无法出示房产证的情况下仍然可以挂牌出售。
新房整顿直指“要害”
多年来，新房市场的不规范行为令购房者一直处于弱势地位。而住建部此次关于新房市场的整顿直指开发商“要害”。检查内容包括销售误导、炒作、捂盘惜售、暗中加价、捆绑搭售等违规行为，轻则公开通报、处罚，列入各地失信黑名单，重则移送司法机关。
21世纪经济报道了解到，目前，各地对于新房市场均进行了近年来最大力度的整顿。一些企业不仅责令整改，还遭遇了暂停网签的处罚。截至目前，上海已对涉嫌擅自提价销售的8家房地产开发企业开展立案调查工作，并已暂停涉案项目网签资格;武汉保利康桥房地产公司因擅自向买受人收取预订款性质费用，被扣3分。目前武汉已查处发现存在各类违法违规问题的项目115个，已对其中的47家开发企业下达了《整改通知书》;成都则在10月19日，对中海、保利、朗基、万达、世联行等共计9家房地产开发企业及经纪机构在商品房销售市场违规行为进行处理。
北京一位开发商透露，近期，北京市对几家房企进行了约谈。21世纪经济报道记者了解到，约谈内容主要对以往要求的规范行为进行了进一步强调，但要求更为具体。
同时，北京市住建委明确9种不正当经营行为依法严厉查处。其中包括发布虚假房源信息和广告;通过捏造或者散布涨价信息等方式恶意炒作、哄抬房价;未取得预售许可证销售商品房;不符合商品房销售条件，以认购、预订、排号、发卡等方式向买受人收取或者变相收取定金、预订款等费用，借机抬高价格;捂盘惜售或变相囤积房源;商品房销售不予明码标价，在标价之外加价出售房屋或者收取未标明的费用;以捆绑搭售或者附加条件等限定方式，迫使购房人接受商品或者服务价格;将已作为商品房销售合同标的物的商品房再销售给他人等。
该开发商透露，北京市特别强调了开发商不允许开盘摇号、不允许排卡、电商等行为、不允许现场销售向客户传递离婚提议;不允许捆绑精装等。
上述人士透露，北京市此次整顿在过往都有强调，但这一次力度更大。“这次经常是多部门执法。比如建委和工商部门。另外，对于广告法的执行力度也非常严格。”
21世纪经济报道记者以购房者身份实地走访了顺义区商住楼盘。这些楼盘表现都非常谨慎，不再设置或开放样板间和沙盘。不过，个别楼盘仍然表示可以“排卡”。甚至还暗示购房者可以“多排几个号，增加选房位置靠前几率”。
在现场走访时，顺义一家商住项目销售员低声对佯装购房者的记者表示，“现在市场上便宜一些的新房大多数是50年的商住新房，但是几乎都没有样板间可看了。因为查的严，商住是不允许做住房样式的样板间的。之前有项目有样板间，但现在也不让看了。”
记者走访另外一家在建中的商住项目发现，该项目连正经的售楼处都没有。“现在查的严，只有个临时的售楼部，也没有沙盘，也没有样板间能看。”销售人员悄悄地表示。
行业痼疾需长效政策
事实上，多年来，房地产行业一直诟病颇多。开发商和中介行业时常采取不规范的销售行为来制造市场的恐慌，引起购房者的恐慌情绪。
比如，楼盘会采用“饥饿营销”的方式，通过捂盘惜售、开盘摇号、集中选房等方式，在某种程度上制造“一房难求”的恐慌。
以某楼盘开盘为例。当天该楼盘仅推出200套房，但排号人数高达600人，房源被一抢而空。然而，21世纪经济报道记者登录当地交易管理网发现，该楼盘实际取证套数为666套。如果这些房源一次性全部公开，恐慌性抢房局面就会大大减弱。
另外，在推广宣传中，开发商会有意放大楼盘优势，并在推广和销售说辞中进行夸张。这些虚假信息会对购房者决策过程中造成一定程度误导。而在销售环节，开发商通过一系列排卡等行为，对犹豫的购房者进行逼定。而这些都不利于购房者做出理智决策。
张大伟认为，房地产整顿是必然之举。房地产发展这么多年，10万亿级别的市场此前的确有不少不规范的乱象。“房地产发展到新常态，调控政策已经基本都覆盖，但是为什么还是出现部分城市涨幅过快。这和房地产的不规范行为有很大关系。”
张大伟认为，房地产的不规范行为事实上放大了市场的恐慌情绪。比如，中介通过虚假房源误导市场，吸引刺激房主与客户，从而制造市场的恐慌情绪。开发商通过捂盘惜售制造恐慌等行为。
郭毅认为，多部门联合执法对于市场规范很有帮助。她认为，市场调控监管应当制定一个长效的政策，更日常化，这样更有利于市场的长期稳定。
